個人経営の税務効果は


個人所有の3つのパターンについて、税務上の効果をみてみます。

<①地主のAが所有>
税務効果としては、所得税の効果と相続税の効果の2つの面があります。Aが所有すれば、通常5-8年間不動産所得が赤字になり、所得税の節税効果があります。しかし黒字になった後は、逆に所得税負担が増えることになります。アパートの建築価額から約58%の評価減ができますから、相続税の節税対策を目的にする場合はこの組合せが一番です。

<②A・Bが所有>
所得税の節税効果としては、A・Bの共有にすれば不動産所得の分散が図れます。そのほか、所得税も相続税も、Aの持分割合(所有権の比率、2分の1でなくてもいい)が多ければ①の効果に近づき、少なければ・の効果に近づきます。

家模型

<③Bが所有>
アパートをBが所有すれば、土地は使用貸借関係になります。Bが地代を払わずAの土地の固定資産税だけを負担すれば、Aは不動産所得がゼロになり所得税の増減はありません。またアパートについての大幅な評価減少効果はBに帰属しますから、Aにとっては相続税の節税効果はないことになります。土地は自用地の評価です。

『法人経営の税務効果は』
法人経営の次の④と⑤のパターンについて、税務上の効果を検討します。

<④Xが所有>
これは、X法人がアパートを所有するパターンです。X法人が第三者にアパートを賃貸することになり、収支計算はX法人に帰属します。Aは土地をX法人に賃貸して、地代(不動産所得)を受け取ることと、X法人に利益がではじめると役員報酬(給与所得)を受け取ることができます。Aの立場から所得税の効果を検討しますと、地代収入が相当高額になり。所得税の負担が重くなるケースがでてきます。また相続税の効果については、土地が貸宅地となり、借地権が20ー80%前後差し引けるはずですが、この通常の借地権が生じるまでには年数を要します。そのため相統税の節税効果はあまり期待できません。

<⑤Yが管理>
Y法人はアパートの所有権を持たず、Aから一括して借り受けて、第三者に賃貸しますが、この場合の家賃の差額は15%程度が限度です。また、Y法人が管理業務を行い管理料を取る場合も、賃収の15%が限界です。そうすると、AからみてY法人はほとんどメリットがありません。法人の経理手続等の負担を考えますと、Y法人は作らない方が賢明だということになります。


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