適正な投資額の計算の仕方


建物や設備のグレードがよく家賃が安ければ、アパートを借りる人が飛び付いてくるのは間違いありません。しかし、アパートのオーナーが借りる人のニーズをそのまま受け入れるとすれば、投資額が過大となり、経営としては成り立たず、道楽の領域に入ってしまいます。経営として成り立つ投資額はどのように計算すればいいのでしょうか。投資収益率投資収益率とは、投資額に対する年間収入金額の比率です。例えば、年間の家賃収入が600万円あがる賃貸ビルが1億円でできれば、投資収益率は6%になります。つまり、この考え方は、「資金を投資した場合にいくらの利回りがあるか」を計る尺度になります。

お金

<収益率10%は欲しい>
ところで、アパート経営の場合、投資収益率は何%必要でしょうか。まず、土地の価額を無視して、アパートだけで検討してみます。アパートの建築資金を全額借り入れた場合、年利5%、30年元利均等返済として、建築価額に対し年間約6・5%の支払額が必要です。それに諸経費が約1・2%程度かかりますから、合計で約7・7%になります。このことは、アパートの家賃収入が投資額に対して7・7%なければ資金繰りがつかないことを示しています。この他に、アパート経営の報酬としての利益や土地に対する固定資産税をみる必要があり、それらを加算すると、建築価額に対し10%以上の投資収益率がないとアパート経営の魅力はなくなります。

<家賃から計算>
いくら高級な内装や設備をしても、家賃には世間相場というものがあって、周囲の家賃と均衡していなければなりません。設計段階で、いくらの家賃が取れるかを市場調査をして算出します。そして、妥当性のある家賃を積算して、「年間の家賃収入」を10%で割る(10倍する)と、投資の限度額が計算されます。例えば、年間の家賃収入が600万円の場合は、建築価額は6000万円が限度になります。このように、その土地の周辺の相場から家賃収入を予測して、投資額を計算します。


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