市場調査を徹底する


アパート経営は多額な投資をするわけですから、失敗は許されず、どうしても成功させなければなりません。「アパートを建てさえすれば、なんとかなる」といった安易な発想は慎むべきです。成功させるためには、経営戦略をたて、あらゆるデータを集めてアパート経営に取り組むべきです。そこで、その土地にアパートを建てるのが妥当かどうか、そのための市場調査の方法を検討してみましよう。

アパート

<土地の特性>
アパートを建てたい土地について、客観的にみてアパートに向いているかどうかを調査します。土地の広さは適当かどうか、広いのにこしたことはありませんが、便利の悪い場所では駐車場は必ず必要になりますから、その用地が確保できるかどうかも大切なポイントです。また狭い場合は、建ぺい率や容秋率に照らしてアパートとして成り立つかどうかを検討します。その他、日照・排水状況、周囲の家の建て込み状況等を検討し、自分も住みたくなるような土地かどうかも考えて、その土地にアパートを建てるべきかどうかの決断を下すべきでしょう。

<地理的条件>
その土地にやや難点があっても、周囲の地理的条件が非常にいい場合は、アパート経営は成功するはずです。その地理的条件とは、その土地の周辺の居住環境条件のことです。例えば、交通機関が便利であるとか、ショッピングセンターが近くて買い物がしやすいとか、公共機関・病院・学校等が近くて便利だとかの周辺の状況です。逆に、便利すぎて、交通量が多く騒音がひどい場合は、住居としては問題があります。これも自分が住むとしたらどうなのかを判断基準にすべきでしょう。「人に貸すのだから少々の不便は問題ではない」といった考えは、住宅が不足している時代の話で、アパート供給が過剰になっている現在では危険な考え方です。

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<敵を知る>
その土地周辺のアパートの建築状況をくまなく点検することも大切です。できれば、その内容まで点検できれば最高です。内容とは、1DK・2DK・3DKのどの間取りが多いか、その空室状況や家賃の状況はどうかなどです。アパートを新築するということは、その付近の戦線に参入することですから、敵を知って戦いを挑まなければ負けてしまいます。まして付近の新築のアパートが空室になっているとしたら、賢明な経営者なら参入を見合わせるはずです。付近の将来の建築予定などもチェックすべきでしょう。

<借り手がいるか>
「その土地の周辺にアパートを借りたい人がいるかどうかも重要な調査項目です。これは近くの不動産屋に聞くとよく分ります。自分が投資をするのですから、自分の足で不動産屋を訪ね、詳しく聞いてみることです。


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