アパートの容積率について


『容積率について』
容積率とは、建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合をいいます。この容積率は、建築物の建込み方を一定の限度に押さえることによって、市街地環境を良好に維持し、また、道路・公園・下水道等の公共施設と建築物との均衡をはかるために定められています。容積率の上限は、建ぺい率と同じく、各用途地域ごとに定められた一定の数値の中から各地方公共団体が選択し、条例で定めています。自分の土地の容積率は市区町村の建築課で分かります。

公園

<前面道路の広さ>
容積率を限度いっぱいまで適用できるのは、敷地の前面道路が191メートル以上ある場合に限られ、前面道路が12メートル未満の場合には制限がきつくなります。
敷地が2つ以上の地域にまたがる場合は、建ぺい率と同じ方法で計算した数値が容積率となります。いずれにしても、アパート建築のさいには、建ぺい率と容積率の組合せによりアパートのデザインが決まります。例えば、敷地面積200平方メートル、建ぺい率80%、容積率300%の地域の場合は、建ぺい率160平方メートル、容積率600平方メートル以下になります。1階の床面積を150平方メートルとすると4階建が、100平方メートルとすると6階建ができることになります。

【アパートの所有者の決め方】
アパートの経営には多くのメリットがありますが、何を目的としてアパート経営をするかによって、オーナーを誰にするかが決まってきます。相続税の節税を狙う場合は、迷わず上地の所有者をオーナーにします。所得の分散を図る場合は、妻や子供との共有とか、法人での経営も考えられます。法人の経営にすると、建物や土地をその法人に売却することができ、その売却資金を多目的に活用することができます。

『個人経営か法人経営か』
「アパートを建築したいのだが、その所有者を誰にしたらよいか教えてください」という質問をよく受けます。その答えは、アパー卜を経営するオーナーの目的によって異なりますから、ケースーバイーケースで、一言では答えられません。ここでは、アパートの所有者の決め方をまず検討します。

アパート

<個人所有>
土地の有効活用を図るためには、以前から土地を所有していたことが前提になりますから、地主はAさん個人所有に限定して考えてみましよう。①アパートを地主のAの名義にするパターンです。土地は「貸家建付地」になり評価額が減少します。②AとBの共有にするパターンです。通常はAとBは夫婦または親子関係であり、この場合、土地は「自用地」になります。③Bの所有にするパターンです。これも土地は「自用地」になります。

<法人所有>
X法人をAの子供や孫を株主として設立します。Aを株主としないのは、株式が相続財産になるのを避けるためです。④X法人が所有するパターンです。土地は「貸宅地」となり評価が下がります。⑤アパートの所有者はAで、Y法人は一括賃借りし、アパートを第三者に貸すか、たんに管理業務を行うパターンです。


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